Závěrečná práce Digitální Akademie Czechitas na téma:
Jak si vede realitní trh?
Autorky: Gabriela Koukalová a Zuzana Rylichová
Mentor: Petr Kotas (Red Hat)
Realitní makléřka, manažerka multikina a programovací nadšenec, který rád předává své znalosti.
Tak tyhle lidi spojila v roce 2018 podzimní brněnská Digitální Akademie Czechitas.
Na tomto blogu se můžete podívat, co z jejich spolupráce vzniklo.
Proč analyzovat realitní trh?
Součástí jedné ze tří klíčových oblastí při prodeji nebo koupi nemovitosti je vědět, v jaké zrovna fázi se realitní trh nachází.
Je trh živý a dobře a hodně se prodává/kupuje?
Nebo zájem koupit/prodat opadá a kupci nemohou najít své prodejce a naopak?
S pomocí dat z Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního (dále jen ČÚZK) se v této závěrečné práci pokusíme na tyto otázky odpovědět.
Realitní rámec České republiky
Na začátku si položme otázku: jsou data z ČÚZK relevantní a dostatečná pro to, abychom na výše uvedené otázky odpověděli?
Zjednodušeně se dá říct, že v České republice existují 3 velké skupiny vlastníků:
- jednotliví soukromí vlastníci (osoby či firmy)
- stát, potažmo města a obce
- družstva
Z pohledu zájemce o bydlení se však s některými nemovitostmi nedá obchodovat (státní či městské/obecní byty), nebo dá obchodovat pouze zprostředkovaně (družstevní byty).Platí ale, že ČÚZK eviduje veškeré zápisy věcných práv ke všem nemovitostem na území České republiky.Jak se točí nemovitosti v ČR?
K dispozici máme 5 obrovských excelů, každý s téměř milionem řádků, což pro klasický Excel už může představovat trochu výzvu.
Zvláště v případě, kdy potřebujeme všechna data spojit a analyzovat je jako celek.
Nejprve se tedy dostává ke slovu Python, díky kterému "osekáváme" nepotřebné informace a slučujeme všechny soubory do jednoho.
Vlastní analytickou práci pak komfortně zvládáme v Power BI, mocném nástroji pro datovou analýzu z dílny společnosti Microsoft.
obr. 1: Vývoj změny vlastnictví nemovitostí v ČR v letech 2014 až 2018*
Co se stalo, že se rostoucí křivka najednou v roce 2017 začíná obracet a klesat?
Na realitní trh dopadly kroky ČNB a vlády, které v konečném důsledku "zdražily" kupujícím nemovitosti o 14%:
- říjen 2016: omezení ČNB (95% hypotéka)
- listopad 2016: daň z nabytí platí nabyvatel (4%)
- duben 2017: omezení ČNB (90% hypotéka)
* data z roku 2018 jsou do 18.10.
Jak to vidí Brno?
V Brně se toto "vládní zdražení" projevilo později, až v roce 2018.
obr 2.: Vývoj změny vlastnictví nemovitostí v Brně v letech 2014 až 2018*
* data z roku 2018 jsou do 18.10.
Kde to v Brně nejvíc frčí?
Kde v Brně je lehké něco koupit?
obr 3.: Brněnská TOP3, kde se od roku 2014 prodalo nejvíc bytů*
Pokud hledáte bydlení, kde se prodává tolik nemovitostí, že ani nebudete mít šanci poznat svého souseda, rozhodně hledejte v lokalitách Bystrc, Královo Pole či Líšeň.* data z roku 2018 jsou do 18.10.
Kde je v Brně klid?
Aneb kam je v Brně těžké se přistěhovat do vlastního?
obr 4.: Brněnská LOW3, kde se od roku 2014 prodalo nejméně domů*
Pokud upřednostňujete lokalitu, kam se nastěhujete a celý zbytek života budete potkávat ty samé sousedy, jsou pro vás Tuřany, Útěchov či Mokrá Hora jako stvořené (za posledních pět let se tu prodal jediný dům).* data z roku 2018 jsou do 18.10.
Co dál?
Díky datům, které máme k dispozici, můžeme zjistit, jak to frčí kdekoliv v České republice.
Analýzou prodejů to ale rozhodně nekončí.
Je to totiž jen část skládačky, na jejímž konci je dobrý prodej či nákup nemovitosti.
S využitím nově nabytých znalostí (datové sklady, SQL a programovací jazyk Python) pracujeme na skriptu, který bude v pravidelných intervalech vyhodnocovat a analyzovat nabídku největšího realitního serveru, přes který se uskuteční až 80% realitních transakcí.
Vědět, jak si vede realitní trh, se totiž hodí nejen realitním makléřům, ale všem, kteří o koupi nebo prodeji nemovitosti uvažují.
Napište nám!
Zajímá vás, jak by analýza vypadala ve všem kraji?
Chcete se s námi podělit o vaše dojmy z této stránky?Nebo máte nějaký realitní dotaz?
Tak nám napište - odpovíme obratem.
© 2018 - Všechna práva vyhrazená | Stránky jsou zároveň záverečnou prací pro Digitální Akademii Czechitas
Na projektu pracovaly: Gabriela Koukalová a Zuzana Rylichová.
Projekt mentoroval: Petr Kotas